Stan prawny na dzień 7.08.2016 roku.

Obecnie wielu przedsiębiorców, zawiera umowy najmu bądź dzierżawy nieruchomości stanowiące własność innych przedsiębiorców lub prywatnych osób fizycznych. Umowy zawierane są różnie, na czas oznaczony  (na przykład: 5 lat lub 10 lat) bądź nieoznaczony.

Zdarza się jednak, że przedmiot umowy zostanie sprzedany osobie trzeciej w trakcie jej trwania. Co w takiej sytuacji może zrobić najemca lub dzierżawca i jakie mu przysługują prawa ? 

Umowa najmu lub dzierżawy zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony bez daty pewnej.

W przypadku zawarcia umowy najmu bądź dzierżawy na czas nieoznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych (tj. wskazanych w umowie), natomiast w razie ich braku –
z zachowaniem terminów ustawowych.

Jeżeli w umowie najmu nie zostały wskazane terminy wypowiedzenia, stronom przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem następujących terminów ustawowych:

1. trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – jeżeli w umowie ustalono, że czynsz będzie płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc;
2. miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – jeżeli czynsz płatny jest miesięcznie;
3. trzy dni naprzód – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu;
4. jeden dzień naprzód – gdy najem jest dzienny.

Z kolei w przypadku dzierżawy gruntu rolnego, umowę można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Natomiast  gdy przedmiotem dzierżawy nie jest grunt rolny (a na przykład nieruchomość inna niż rolna itp.) to umowę można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Jeżeli natomiast strony zawrą umowę najmu lub dzierżawy na czas oznaczony to strony mogą wypowiedzieć umowę w wypadkach określonych w umowie.

W sytuacji, gdy wynajmujący sprzeda osobie trzeciej przedmiot najmu lub dzierżawy, to nabywca (to jest kupujący) wchodzi w miejsce zbywcy. W takiej sytuacji nabywca może wyrazić wolę kontynuowania umowy bądź może ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych bez względu na terminy umowne.

Prawo wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów przez nabywcę przedmiotu nie może być ograniczone wolą stron. 

Umowa najmu lub dzierżawy z datą pewną.  Co to jest data pewna ?

Aby dalej kontynuować temat, należy wyjaśnić czym jest data pewna. Data pewna jest niczym innym jak urzędowym poświadczeniem daty dokonania czynności prawnej, które jest skuteczne względem osób nieuczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (np. zawarciu umowy). Co więcej, zgodnie z art. 81 § 2 Kodeksu cywilnego datę pewną ma również czynność prawna w sytuacji:

1. stwierdzenia dokonania czynności w jakikolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;
2. w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki.

W tym miejscu warto zaznaczyć, iż od 8 września 2016 roku wejdzie w życie zmiana wyżej wymienionego przepisu, poprzez dodanie kolejnego punktu. Po wejściu w życie zmiany przepisu, czynność prawna będzie mieć datę pewną także w razie znakowania czasem dokumentu w postaci elektronicznej – od daty znakowania czasem.

Jeżeli zatem zostaje zawarta na piśmie umowa najmu lub dzierżawy na czas oznaczony z datą pewną to sytuacja nabywcy przedmiotu umowy ulega zmianie. Nie może on wypowiedzieć takiej umowy z zachowaniem terminów ustawowych, a czekać na upływ czasu na jaki została zawarta. Strony mogą jednakże same rozwiązać umowę w drodze porozumienia.

Powyższe nie będzie mieć zastosowania w przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony z datą pewną.

A co w przypadku, gdy umowa zostaje zawarta na piśmie bez daty pewnej, zaś wzmianka będzie dokonana po zawarciu umowy ?

W sytuacji, gdy umowa została zawarta na piśmie bez daty pewnej, nic nie stoi na przeszkodzie, aby strona umowy wystąpiła przykładowo do notariusza, aby umieścił wzmiankę na dokumencie.

W takiej sytuacji nabywca przedmiotu umowy również nie będzie mógł wypowiedzieć umowy z zachowaniem terminów ustawowych.

Podkreślić jednak należy, że umieszczenie wzmianki na dokumencie musi mieć miejsce przed sprzedażą przedmiotu najmu lub dzierżawy. W przeciwnym wypadku nabywcy będzie przysługiwać prawo do wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy z zachowaniem terminów ustawowych.

Podsumowanie.

Podsumowując, w przypadku zbycia przedmiotu umowy, nabywca wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy i przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie będzie przysługiwać nabywcy w sytuacji, gdy została zawarta umowa najmu lub dzierżawy:

1. na czas oznaczony,
2. z zachowaniem w formy pisemnej,
3. i z datą pewną.

Data pewna będzie skuteczna jedynie w przypadku, gdy zostanie stwierdzona (bądź zostanie uczyniona wzmianka zgodnie z art. 81 § 2 Kodeksu cywilnego) przed sprzedażą przedmiotu najmu lub dzierżawy osobie trzeciej.

Akty prawne:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (jednolity tekst Dz. U. z 2016 roku, poz. 380).